ECHAPPER À L’ENCADREMENT DU LOYER À LA RELOCATION CONDITIONNÉ PAR LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU LOGEMENT 23/04/2020

Depuis l’été 2012, dans les 1.149 villes de la zone tendue (1), la fixation du loyer pour une location d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou pour un bail mobilité est :

• libre s’il s’agit d’une première location (ou d'un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois) ;
• encadrée s’il s’agit d’une relocation (sauf rares exceptions).

A l'été 2019, ce dispositif annuel a une nouvelle fois été reconduit pour un an, soit jusqu’à l’été 2020 (du 1er août 2019 au 31 juillet 2020).

(1) les 28 agglomérations de métropole concernées sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le principe de l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Rappelons que dans les 1.149 communes de la zone tendue, lorsque le logement est reloué, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » : en clair, en zone tendue, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté lors d'un changement de locataire. Cette règle s'applique aux baux vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité.

Dans les villes qui choisiront d'appliquer le plafonnement du loyer prévu par la loi Elan (Paris l'applique depuis de 1er juillet 2019), encadrement à la relocation et plafonnement se juxtaposeront et devront donc l'un et l'autre être respectés.

Les exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

La loi prévoit deux exceptions à l'encadrement du loyer à l'occasion de la relocation d'un logement : la réalisation de gros travaux d'amélioration et la sous-évaluation du loyer.

1) La réalisation de travaux d'amélioration qui permettent d'atteindre une performance énergétique minimale

• Des travaux d'amélioration

Lorsque le propriétaire a fait réaliser, pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant, des travaux d'amélioration (1) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

(1) Les travaux d'amélioration s'entendent de ceux qui ont pour objet d'apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (installation d'une cuisine équipée, d'une porte blindée, du double-vitrage, etc.). Les travaux d’entretien et de réparation, les peintures par exemple, ne sont donc pas concernés !

Si les travaux d'amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, alors le loyer du nouveau bail peut être librement réévalué. En clair, les propriétaires qui réalisent beaucoup de travaux d'amélioration sont récompensés !

• Atteindre une performance énergétique minimale

Depuis le 1er janvier 2020, la réalisation d'importants travaux d'amélioration permet d'échapper à l'encadrement du loyer à la relocation uniquement si :

• les travaux permettent d'atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E, attestée par un diagnostiqueur ;
• le logement a déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les logements qui, à l'issue des travaux, ont une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne peuvent donc plus échapper à l'encadrement du loyer grâce aux travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus. 
En subordonnant la hausse de loyer à la justification par le propriétaire bailleur du respect d'exigences en matière de performance énergétique, la réglementation se met en cohérence avec les objectifs de la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 dont l'un des buts est la lutte contre les « passoires énergétiques ».
Reste qu'existe également le risque de découragement pour les bailleurs qui réaliseront que de très coûteux travaux ne suffiront pas nécessairement à leur permettre d'augmenter leur loyer ; il est à parier que l'on évoquera encore l'effet pervers de la baisse des travaux effectués dans les logements loués...

2) Le loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En pratique, cette exception à l'encadrement à la relocation se rencontre infiniment peu compte tenu de la complexité de sa mis en œuvre. En effet, trouver des références de loyers pour des logements comparables (situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique) s'avère pénible et fastidieux !
En pratique, seules les propriétaires dont le loyer du locataire sortant est très bas par rapport au marché (par exemple parce que le locataire sortant était dans les lieux depuis plusieurs décennies) auront intérêt à entamer la démarche. Attention, cela peut prendre du temps !

Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement du loyer à la relocation en zone tendue

Si le loyer fixé excède le montant du loyer précédent sans que ce dépassement puisse se justifier par l'une des rares exceptions prévues par la loi, le locataire peut demander à tout moment, amiablement puis en justice, que le loyer soit ramené à son juste montant ainsi que le remboursement du trop- perçu.

Source : https://www.pap.fr/actualites/l-encadrement-du-loyer-a-la-relocation-sera-reconduit-en-zone-tendue/a20372?fbclid=IwAR0F8j69J2K2nNQyO-sVJwWvAVVFR-p87OSNpNRVCLrQm5c2QQft4rse1GQ